V reakci na poslední ekonomickou krizi, která například ve Velké Británii vedla k podstatnému omezení financování nových developerských projektů ze strany bank, vznikla nová investiční příležitost pro individuální investory, a to koupě nemovitosti s garantovaným výnosem z pronájmu, v některých případech i se zárukou zpětného odkupu.

Developer v rámci tohoto modelu postaví rezidenční nebo lifestylovou nemovitost a prodá jednotlivé apartmánové jednotky privátním investorům. Zkušený a profesionální provozovatel, v některých případech i sám developer, je pak převezme na předem určenou dobu 5 až 25 let do nájmu a do správy. Profesionální provozovatel pak vyřizuje za vlastníky náležitosti související s vlastnictvím, pronájmem, správou a údržbou nemovitosti.

Takto realizované garantované výnosy z pronájmu dosahují obvyklých tržních hodnot pro danou lokalitu a kategorii ubytovací kapacity. Procentuální výše výnosů z pronájmu většinou dosahují stabilních a nižších úrovní na rozvinutých trzích, zatímco na rozvíjejících se trzích bývá jejich výše více volatilní, ale dosahuje zároveň procentuálně vyšších hodnot.

Nejvyšších výnosů z pronájmu dosahují tzv. „dovolenkové nemovitosti“ představované lyžařskými apartmány a lifestylovými přímořskými apartmány. Rezidenční nemovitosti v evropských přímořských destinacích dosahují hrubých výnosů 5% – 8%. Je však potřeba počítat s  vyšší daní z příjmů za komerční pronájmy a zvýšenou citlivost na vývoj ekonomického cyklu, neboť většina návštěvníků jsou Evropané, pokud samozřejmě zrovna nezvolíte prémiovou lokalitu zveřejněnou v globálních průvodcích typu Lonely Planet.

Naproti tomu exotické destinace s celoroční sezónou dosahují hrubý výnos z pronájmu 6% až 15%, navíc významnou předností těchto lokalit jsou nízké daně z příjmu a nižší volatilita  příjmů z pronájmu v průběhu ekonomického cyklu. Jedná se většinou o globálně známé oblasti, přitahující turisty z celého světa, kde rizika výkyvu poptávky bude do budoucna eliminovat zvyšující se zastoupení movitějších občanů Číny na celosvětové střední třídě, která turistickou poptávku primárně generuje.

V případě buy back se jedná o garanci zpětného odkupu nemovitosti nebo nemovitostní investice ze strany developera za předem určených podmínek v předem definovaném budoucím termínu 5 nebo 10 let.

V praxi se setkáváme se dvěma typy buy back, a to Call Option Agreement a Put Option Agreement. V prvním případě jedná se o možnost prodávajícího odkoupit nemovitost za předem stanovenou cenu, developer však není povinen nemovitost vykoupit zpět. V druhém případě se jedná o možnost investora získat od prodávajícího zpětný odkup, který je smluvně garantován, ale velmi závisí na tom, zda má developer ve fondech k provedení zpětného odkupu finanční rezervy, nebo zda má k dispozici nového zájemce na danou jednotku.

Nedoporučujeme realizovat investice postavené výhradně na garanci zpětného odkupu ze strany developera. Berme tento byť smluvní závazek jako určitý benefit dané investice a zároveň kalkulujme i s variantou budoucího exitu z investice prostřednictvím renomovaného lokálního agenta.